Czy można eksmitować osobę, która narusza zasady zdrowego współżycia, np. nie sprząta mieszkania i smród „zabija” sąsiadów, znosi rzeczy, których ilość zagraża innym?

Odpowiedź eksperta
Właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, „które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości” (art. 144 Kodeksu cywilnego). A sposobem radzenia sobie z uciążliwym sąsiadem jest zgłoszenie sprawy do zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub odpowiedniego administratora.

Według Ustawy o własności lokali, jeśli mieszkaniec „wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”, wspólnota ma prawo zażądać od niego zaprzestania niewłaściwych zachowań, a w skrajnych sytuacjach – nawet sprzedaży lokalu na drodze licytacji. Jeżeli interwencja wspólnoty nie zadziała, to notoryczne uciążliwe zachowania sąsiadów można spróbować zgłosić policji.

Osoba cierpiąca z powodu postępowania sąsiada nie jest bezsilna, choć eksmisja z mieszkania to problematyczne zagadnienie, ponieważ tzw. dach nad głową jest jednym z podstawowych dóbr podlegających szczególnej ochronie. Jeżeli uciążliwy sąsiad jest właścicielem mieszkania, zdesperowani sąsiedzi mogą skorzystać z przepisów zawartych w art. 16 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym „wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu” właściciela. W takiej sytuacji należy sporządzić i przegłosować uchwałę o zgodzie na wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu na podstawie art. 16 Ustawy o własności lokali oraz Uchwałę w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa wspólnocie mieszkaniowej, zwykle jej zarządcy, do działania w tej sprawie.

Ponieważ jest to wyjątkowo drastyczna i ostateczna sankcja, należałoby wcześniej zastosować wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie uciążliwemu właścicielowi niedozwolonych działań lub nakazanie mu ich zaprzestania.

Nieco łatwiej pozbyć się niechcianego sąsiada, jeśli wynajmuje on mieszkanie. Należy wtedy skorzystać z art. 13 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Przepis ten mówi, że „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”.

W takim przypadku wystąpienie na drogę sądową powinno być poprzedzone pisemnym upomnieniem sąsiada i wezwaniem go do zaprzestania naruszania porządku.